ABC del proceso divisorio en Colombia
¿Qué es un proceso divisorio?
El proceso divisorio está estipulado en el artículo 406 del Código General del Proceso y posteriores, en donde se contempla la posibilidad de que cuando varias personas sean dueñas de un mismo bien -sea casa, finca etc- se pueda poner fin a dicha comunidad y determinar la propiedad sobre la cosa común.
Un ejemplo frecuente es el siguiente:
El señor Mario Casas muere y en la sucesión se le concede la casa donde él vivía a sus 3 hijos: Mariana, José y Jaime. Los hijos son condueños o comuneros de la propiedad de la casa que su padre les dejó. Uno de ellos desea vender la propiedad y los otros dos NO. Este proceso permite dividir el bien o vender el bien por medio de un mecanismo forzoso por medio de un juzgado, para lograr distribuir a cada quien la parte que le corresponda.
Nadie en Colombia está obligado a permanecer en comunidad.
¿Cuál es la finalidad del proceso divisorio?
La finalidad del proceso divisorio tiene como finalidad poner fin a una comunidad de bienes. También es el medio por el cual, los comuneros o sujeto o titular de dominio puede determinar el derecho de dominio sobre una parte específica del bien.
En este sentido, podrá existir una división material del bien siempre y cuando se pueda dividir o partirse materialmente, de lo contrario, lo que se debe propender es la venta del bien y así, dividir las partes económicamente.
¿Quienes pueden interponer la demanda y ante quienes se debe interponer?
La demanda la puede interponer cualquiera de los comuneros, sea para la división material de la cosa común o su venta. Se debe dirigir contra los demás comuneros o condueños de la propiedad.
¿Qué entidad interviene en el proceso divisorio?
Quien está encargado de dirimir este conflicto y quien tiene la competencia para ello es el Juez Civil o de Circuito del lugar donde se encuentra ubicado el bien sobre el que se busca hacer la división. Asimismo, la cuantía se determina por el avalúo catastral del mismo bien.
¿Cuáles son los requisitos para poder interponer el proceso divisorio?
Para poder interponer el proceso divisorio, se deberá contener el título de propiedad y certificado de libertad que comprenda la historia del predio o bien inmueble y saber quienes son los sujetos que tienen derechos sobre este bien.
Si se trata de bienes sujetos de registro, se presentará también certificado del respectivo registrador sobre la situación jurídica del bien y su tradición, que comprenda un período de diez (10) años si fuere posible.
Adicionalmente, el demandante deberá acompañar un dictamen pericial que determine el valor del bien, el tipo de división que busca y que es procedente, la partición o si fuera necesario, el valor de las mejoras si las reclama.
¿Qué son las mejoras en los procesos divisorios?
Cuando en la propiedad o bien en donde hay codueños o comuneros y cuando se haya realizado una mejora, se deben especificar debidamente y estimar el valor de dichas mejoras bajo juramento como lo menciona el Artículo 206 del Código General del Proceso y acompañarlas con el dictamen pericial sobre dicho valor.
¿Quienes asumen los gastos de la división?
Los gastos que se causen por la división material o de la venta del bien según el caso en concreto, serán de cargo de los comuneros en proporción a sus derechos sobre el bien, salvo que ellos convengan otra cosa.
Por otro lado, el comunero que haga gastos que correspondan a otro comunero, tendrá derecho si hubiera remate, a que se le reembolsen o a que su valor se le agregue al precio de aquel al de la compra que se hiciera o adjudicado en la licitación.
Si la división es material, podrá dicho comunero compensar tal valor con lo que deba pagar por el concepto de mejoras.
¿Los otros comuneros tienen derecho de compra sobre el bien? ¿Cómo funciona?
Los comuneros tienen derecho a comprar el bien si se propende por la venta del mismo en lugar de rematarlo. Su derecho prevalece sobre el de un tercero. El derecho debe ser ejercido dentro de los tres (3) días siguientes al auto emitido por el juez que decreta la venta del bien en común.
Así, cualquiera de los demandados -condueños o comuneros- puede hacer uso del derecho a la compra.
Si hubiera más de un comprador entre los comuneros, la distribución que corresponda a ese derecho se hará en proporción a sus respectivas cuotas.
¿Quién determina el precio del derecho de cada comunero y la proporción?
De conformidad con el avalúo comercial del bien, el juez es quien determina el precio del derecho de cada comunero y la proporción en la que han de comprarlo los que estén interesados en hacerlo y que se hayan ofrecido dentro del término estipulado.
Dicha suma deberán consignarla dentro de los diez (10) días siguientes al auto, salvo que los comuneros hayan pactado otra cosa siempre y cuando no exceda de los dos (2) meses.
Una vez se efectúe la consignación del dinero, el Juez dictará sentencia y adjudicará el derecho de propiedad a los compradores del bien.
¿Se necesita un administrador en el proceso divisorio?
Cuando los comuneros no concilian o no están de acuerdo en el manejo del bien común, se designará un administrador de la comunidad fuera del proceso divisorio procediendo de la siguiente manera:
- Se debe formular la petición por cualquiera de los comuneros con indicación de los demás
- Dicha petición debe ir acompañada de las pruebas ART 406 del Código General del Proceso.
- Una vez emitido el auto de la petición, el juez concede tres (3) días para que los comuneros restantes se opongan y formulen una oposición si desean
- Se les debe notificar personalmente a los comuneros
- Se señala fecha y hora de audiencia para designar al administrador.
- En la audiencia se practican las pruebas a que hubiera lugar, se resuelve y designa el administrador de acuerdo con el Art 417 del Código General del Proceso.
En este sentido, el administrador representará a los comuneros procesalmente y, éste percibirá las rentas estipuladas en los casos de los contratos de tenencia y recibirá los bienes a la expiración de ellos. Sin embargo, los comuneros sí pueden seguir interviniendo en los respectivos procesos.